| 证监会：调研股权类REITs试点 |
2009-03-17 12:04:05 来源：未知 作者:未知 阅读次数：653
|
|
|
证监会：调研股权类REITs试点
一直笼罩着神秘面纱的房地产投资信托基金（REITs），今年能否成为房地产企业的有效融资渠道，值得期待。知情人士日前向《第一财经日报》透露，证监会REITs专题研究小组近日对券商就发行交易设计等展开调研。
去年12月，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中提出，要开展REITs试点。据悉，试点将由证监会和央行分别展开：证监会着眼于股权类产品，在证券交易所交易；央行则着眼于债权类产品，在银行间市场交易。前者的推出将晚于后者。
“有两个要点，一个是要加强风险控制，还有就是必须有足够的流动性。”上述知情人士表示，证监会不会对产品价格设定指导。“试点可能会推出2~3个产品，总规模20亿~30亿元。”
证监会主导的REITs试点在发起人、交易方式等多个方面仍有待进一步明确。上述知情人士透露，证监会总体来说对试点是非常谨慎的。“毕竟交易所市场规模较小，担心出现爆炒的情况。” 在交易方式上，可能采用撮合竞价交易系统，尚未确定是否引入做市商。
业内人士猜测，基金公司比券商更有可能作为发起人，“有可能是基金公司跟成熟的物业或开发商一起发起设立。”这一说法未获证监会证实。
据悉，证监会REITs专题研究小组还准备对基金公司、保险公司及物业、房地产公司开展调研，以获得充分而全面的信息，并表示要为产品推出做好充分准备。
央行牵头的REITs试点的思路似乎更为明朗。央行金融市场司副司长霍颖励1月公开表示，央行正牵头拟订一个REITs工作方案，已形成初步试点总体构架，正和有关部门会商，报国务院同意后进行试点。
央行牵头的银行间REITs试点产品只能在银行间市场流通，投资人都是专业机构投资者。霍颖励表示，REITs的产品设计和制度安排要注重风险防范。
此前，信托公司已发行多款“准REITs”，尤其是在房地产开发贷款日趋收紧后，房地产信托成为开发商重要融资途径。与REITs不同，这些“准REITs”并不公开上市交易。
某信托公司人士在接受本报采访时表示，信托公司发起的“准REITs”以贷款类占比较大。“一般都是通过抵押贷款的方式给房地产公司融资，风险相对直接做股权投资来说，还是比较小的。”
“从收益率的角度来考虑，如果是有实力的开发商，个人可以直接买股票进行投资。”上述信托公司人士坦言，证监会拟推的股权类REITs不知在收益率方面是否有比较优势，“如果是要追求稳健，那投资者可以选择债券”。
诺亚财富管理中心研究部宋军表示，从美国的情况看，REITs市场表现与股市大盘相比有一定独立性，因为REITs收益来源主要是稳定的租金收入，分红水平较高。对投资者来说，一方面波动性可能比股市低、流动性好，另一方面在大多数时间里，其收益率水平高于同期10年期美国国债。
“一、二线大城市的商业物业的租金波动性很小。”宋军指出，优良的物业出租率都在一个稳定的水平，同时租约都在10年期以上。即使房地产市场的前景不明，REITs的风险也没有想象中大。
REITs试点引起多方关注。据报道，上海市金融办主任方星海在接受媒体采访时就表示，上海市政府目前已经对推出REITs进行了具体部署，该项目由浦东新区政府牵头实施。
银监会：临检大银行特色业务
在一季度信贷发放创天量的背景下，银监会正组织力量对工、农、中、建、交等大型银行从2008年四季度至2009年一季度的新发放贷款实施现场检查。
据悉，此次信贷检查的基调是“救急、救穷、不救乱”，针对各家银行的特色业务实施重点检查，例如，由银监会银行监管一部牵头的针对工商银行总行的检查，重点关注重大工程建设、“高耗能、高污染及产能过剩”项目、节能减排指标和兼并重组行业贷款。
另据掌握的信息显示，在银监会2009年全年检查工作计划表中，并无专门涉及资本市场资金来源的检查工作。
银监会：拟上调国有大行拨备覆盖率至150%
据悉，银监会继去年底要求商业银行提高拨备覆盖率(拨备/不良贷款余额)之后，今年初又提高了标准。
按照新口径，工、农、中、建、交五大商业银行的拨备覆盖率由去年底130%提高到150%，股份制银行大致仍按照150%执行。此消息尚未得到银监会正面证实。
对此，交银国际银行业分析师吕小九认为，如果上调部分全部用税后利润加大计提来解决，对五大行2009年整体的利润影响约为-10%，由此可能带来的是，利润零增长甚至负增长。但如果加大不良贷款核销力度，影响会小很多。
二次调整
商业银行人士透露，银监会在去年底、今年初的短短时间内，密集出手，两度大幅上调拨备覆盖率。
去年12月份，在央行公开宣布放松信贷规模控制不到一个月，银监会就传达了提高商业银行拨备覆盖率的要求。将五大国有银行的拨备覆盖率由原来的100%提高到130%，而股份制银行的拨备覆盖率由原来的100%提高到150%。
在此情况下，不少银行尤其是股份制银行开始在年终大幅提高拨备，以达到监管要求。
某股份制银行表示，该行的拨备覆盖率已经达到152%以上，主要是去年底加大拨备所致，而加大的原因并非主动提高，而是满足监管。
但令商业银行没有想到的是，短短不到一个季度的时间，银监会再次宣布上调，这次上调的主角主要是国有商业银行。
按照新标准，五大国有银行的拨备覆盖率要从130%提高到150%，两次调整累计增长50个百分点。
而对于股份制银行，则在去年底一次性提高到150%的拨备后，口径略有松动。
银监会某人士透露，今年对股份制银行，要根据各行不同的情况，稍微灵活处理，在坚持提高拨备的总体思路下，不低于去年的拨备覆盖率。
除了对于这两类机构进行了调整之外，据悉，农村金融机构等目前尚未进行这种调整。
事实上，本次的调整并不出人意料。两会期间，银监会主席刘明康就称，将进一步要求银行提高拨备覆盖率，整个银行业的平均水平要达到150%。
防控不良贷款反弹
对此，某上市银行副行长表示，完全理解这种拨备覆盖率的提高，“由于金融危机加大了经济运行风险，提高风险资产拨备是非常必要的”。
而这个说法与银监会的想法不谋而合。担心不良资产反弹，是银监会本次提高拨备覆盖率的直接原因。对此，中行董事长肖钢上周五指出，不良贷款确实存在反弹可能性。
正是基于这种担忧，银监会在今年的年度工作会议上，首次改变了几年未变的提法，破天荒地不再提不良贷款余额和比例“双降”，而谨慎地改为：由于今年国内外经济形势更趋复杂，银行业金融机构要严格控制不良贷款余额和比率。
某国有大行风险资产管理部人士认为，这一微妙变化背后，反映的正是风云变幻的市场风险。
交银国际的一份报告认为，2009年商业银行的不良贷款余额悲观预测可能达到20%，考虑到贷款规模的扩张因素，2009年度不良贷款率会反弹，但不会反弹太多。
但另一方面，担心不良反弹不等于减少金融支持，对此银监会也一直强调要“加大信贷支持力度，促进经济增长”，而要达到“上规模”与“控风险”的统一，银监会今年的基本做法就是，加强对商业银行资产负债比例管理，不仅要提高拨备覆盖率，而且要提高资本充足率。
去年底，银监会要求全国性股份制银行的资本充足率比例要提高，由原来的8%提高为2009年达到10%，2010年达到12%。
同时并行的另一工作是，提高银行拨备覆盖率要求，以此加强银行抗风险能力。
为了达到银监会提高拨备的要求，不少银行开始在去年底加大拨备覆盖水平。而从各银行目前的情况看，要拨备达标，还有相当的提升空间。
由于各银行2008年年报尚未公布，从2008年第三季度报告看，各银行的拨备覆盖率超过200%的有三家，最高的是招商银行[14.32-1.85%]，为220.72%，其次是浦发银行[18.25-1.83%]，为215.91%，第三是宁波银行[8.85-1.34%]，为201.69%。
除了上述三家银行外，已经上市的四家国有银行的拨备覆盖率基本上维持110%-120%之间，其中，中行的拨备覆盖率为121.49%，工行的拨备覆盖率为121.16%，建行为119.41%，交行为113.84%。
如果以150%计算，这些国有大行大约还要继续提高30个百分点的拨备率。
利润受压
需要看到的是，提高拨备覆盖率是一把双刃剑，它在提升银行的抗风险能力的同时，却会对银行的利润构成侵蚀。
以深发展为例。其在近期召开的临时股东大会上审议并通过了两大议案，其一为08年第四季度新增拨备约人民币56亿元，其二为08年第四季度核销呆账本金及垫付诉讼费折人民币约94亿元。
通过拨备和核销后，深发展预计，2008年12月31日的不良贷款余额约为19亿元，占总贷款比例不到1%，公司拨备充足率预计将超过300%，拨备覆盖率预计约为105%。而按照深发展季报公布的数据显示，截至2008年第三季度，深发展的拨备覆盖率仅为54.59%，是上市银行中拨备覆盖率最低的银行。
但加大拨备、及呆账核销后，将对深发展当年的利润和股东权益形成较大的影响。2008年全年，深发展净利润可能降至约6亿元，较2007年全年净利润26.50亿元降低约77%，折合每股收益约0.20元。截至2008年12月31日，深发展股东权益预计超过160亿元，而2008年9月末其股东权益为183.75亿元。
本次大型国有银行拨备提高到150%的话，按照银监会公布的“截至去年底国有商业银行不良贷款余额为4208.2亿元”，在不考虑对风险资产权重重新评估的情况下，从去年底到今年大约需要多提取拨备1200多亿元，大致相当于工、中、建、交四大上市银行去年前三季度利润(约2391亿元)的50%。
交银国际银行分析师吕小九说：按照去年底130%的拨备覆盖率要求计算后，商业银行今年税后净利润增长约为5%-10%；按照150%的拨备覆盖率，如果全部以税后净利润计提解决，对5大国有银行净利润的影响可能是-10%左右。如此，商业银行今年的利润增长可能为零或者为负。
但他也提出，对利润的影响主要看商业银行采取何种方式提高拨备覆盖率。除了利润计提提高拨备外，另一种提高覆盖率的方式是，加大不良贷款核销力度。如果用这种方法，商业银行对今年净利润的影响可能非常有限。这样一种操作的结果是，商业银行不良贷款余额下降，拨备余额等额下降，而在分子分母同时下降的情况下，拨备覆盖率提高。
|
|
|
|
