| 另类观点解析当前中国经济问题 |
2010-03-19 10:16:06 来源：本站原创 作者:dulei 阅读次数：823
|
|
|
1、 我们必须明白一个概念，就是一国一年的GDP最终要被消费出去，房产在消费里占很大比重，起着分担社会财富的作用。随着房产增值速度的变化，房子价格发生变化，从而完成资产和现金的不断转移。每年新增GDP，都有相对固定的比例会变成房产。
2、 可以把房子看成一种特殊的股票。对股票我们清楚，假设每股净资产相同，一只股票股年息是5%，而另一只股票股息是10%，那么后面这只股票价格就是前面这只股票价格的2倍。当然股票的价格很复杂，人们会对每只股票后面的盈利预期进行衡量，从而通过一系列复杂的公式加上技术波动形成新的股价。当万变不离其宗，其基本原理还在，就是获利能力增加一倍，价格增加一倍。就像两套房子出租，获利能力增加一倍价格增加一倍，不会有人选择用同样的钱去追求更小的获利，两倍的钱只会追求两倍的获利。
3、 因为房子和GDP之间有相对固定的比例，所以房子的总房息主要包括四个方面。第一，CPI，CPI增加多少，房息增加多少，这个房息最终体现在房价上。第二，GDP，GDP增加多少，房息增加多少，这也体现在房价上。第三，房租。任何房子都有使用价值，房租就是房子的使用价值。从宏观上来看，房租用受制于市场利率，随市场利率而波动。市场利率就是一国一地区市场本身的获利能力，市场利率影响着银行利率。第四，房价折损。一个房子随着年限的变长就要不断折损。我不是专业人士，就算一年折损2%吧。房价本身就像股票价格一样动态变化，但如果我们简单一点用静态的观点看市场，那么房子的总房息就是CPI+GDP+房租-折损。
4、 我国是一个新兴的发展中国家，经济发展的特点就是高CPI高GDP。假设CPI是4%，GDP是8%，房租是2%，折损是2%。那么总房息就是12%。如果有一天CPI降到了1%，GDP降到了2%，房租还是2%，折损是2%，那么总房息就是3%。由股票原理得知，此时房价就要下跌75%，通俗一点讲就是下跌了4倍。当然，房价是动态变化的，这里仅仅是简化公式。我们没有考虑房子的供应在增加，房子的面积在变化。只是想表述一个观点，就是房息和房价之间呈倍数比例。
5、 全世界主要国家中，日本和德国的房价最近十几年下跌最厉害。日本91年是房价最高峰，到现在18年了，房价也没有恢复到高峰。德国现在的房价还不如十年前。而英国和美国房价近十年涨了很多。区别在哪里？主要是房息的变化导致房价呈倍数变化。
6、 我国的GDP和CPI最终也会像日本德国一样，从高速发展变成衰落，从泡沫变萧条，房价也会因此下跌60%，或者说是数倍下跌，这是经济规律。而我们所能做的就是控制GDP，控制CPI，抑制房价的涨幅，使将来不至于跌得太多。否则房奴的日子将苦不堪言，经济将衰退几十年。不要认为工资一定会涨，随着人民币的升值，经济的萧条，工资也会下跌。一国央行或政府的最重要职能，就是使经济平稳增长，不让经济急起急落。
7、 经济危机的发生，和房价关系很大。GDP和CPI始终在变化，这种变化最终会导致房价产生大的变化，从而影响金融系统，影响经济发展。所以，西方政府一直紧盯的目标第一是CPI，第二是利率，第三是GDP。即不想让CPI过高，也不想过低。即不想GDP过高，也不想GDP过低。通过利率的手段和其他金融手段来调节CPI和GDP。过高过低的CPI和GDP，都会让房价波动过大，让商品价格波动过大，从而不能平稳发展经济。
|
|
|
|
